Subrogación hipotecaria

¿Qué es subrogación hipotecaria?

Una subrogación hipotecaria tiene como objetivo mejorar las condiciones de determinada hipoteca, este mejoramiento de condiciones se puede dar sustituyendo al acreedor (banco) o al deudor (titular).

Tipos de subrogación hipotecaria

Subrogación de acreedor

Es la más común, y se trata de cambiar un préstamo o hipoteca vigente a un banco diferente, uno que cobre menos intereses o que ofrezca un mejor plan de financiación.

El objetivo final es pagar un valor menor y mejorar las condiciones, ya sea pagando menos intereses, reduciendo la cantidad de pagos u optando por eliminar cobros exagerados.

Subrogación de deudor

En este caso se hace un cambio del titular de la hipoteca. Es decir, se adquiere una casa y se asume el pago de la hipoteca que tenía el propietario anterior, lo que haces es hacer tuya la deuda hipotecaria que ya estaba vigente.

Una vez una hipoteca es subrogada exitosamente la responsabilidad pasa a ser enteramente del nuevo propietario y el que cedió su hipoteca queda eximido de toda obligación.

Ventajas y desventajas de una subrogación de hipoteca

Una subrogación hipotecaria es útil cuando los intereses para adquirir una vivienda son demasiado altos. Al subrogar la hipoteca anterior, se logran unos pagos más bajos pues estos ya se encuentran previamente establecidos por el anterior propietario y te ahorras el coste de firmar una nueva hipoteca.

La subrogación de deudor tiene sus desventajas; no puedes elegir el banco al que le pagarás la hipoteca, debes continuar con el banco que tenía el deudor anterior, puedes hacer cambio de banco en un futuro pero debes esperar unos años y costará hacer el cambio de acreedor después.

Pasos para realizar una subrogación hipotecaria

Para realizar una subrogación de hipoteca es importante que:

• Investigues bien que ofertas tienen otros bancos y si te conviene más que la hipoteca que tienes actualmente.
• Una vez tengas información debes entrar a comparar y negociar para adquirir la mejor opción.
• Una vez decidas el banco tiene una semana más o menos para presentarte la oferta y tendrás alrededor de diez días para decidirte. Si la aceptas, el nuevo acreedor notificará a tu banco actual quien tendrá un periodo de quince días para presentarte una contraoferta o igualar las condiciones que te presentó este nuevo banco, si tu entidad actual iguala la oferta deberás permanecer con tu hipoteca actual.
• Si ya ha transcurrido el periodo de quince días y tu banco no hizo una contraoferta tendrás vía libre para hacer oficial la subrogación de la hipoteca.

Ejemplo

Andrés compró su casa hace treinta años, para ello pidió un préstamo de 50.000 euros, de los cuales ha pagado 30.000 hasta ahora.

La casa actualmente está avaluada por 160.000 euros.

Si Mariana desea comprar esta casa usando una subrogación hipotecaria, ella debería pagar 130.000 para cerrar el trato.

Tomaría como préstamo los 30.000 euros que ya fueron pagados.